Správa bytových domov
Časté otázky
Správa bytových domov je o komunikácii.
Pravidlá tejto komunikácie sú zakotvené v „Zmluve o správe vlastníkov bytov a nebytových priestorov“, ktorá má byť vyváženým právnym dokumentom dvoch rovnocenných partnerov a tvorí celý jej základ.
Riadi sa ustanoveniami zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Je potrebné podotknúť, že z tohto zmluvného vzťahu vyplývajú pre obe strany ako práva tak aj povinností, sú záväzné, povinné a bez nich sa správa nedá kvalifikovane a profesionálne vykonávať.
Základný princíp správy je v podstate rovnaký pre všetky správcovské spoločnosti.
Správa sa riadi tromi hlavnými oblasťami.
Každá oblasť správy objektu si vyžaduje svoje špecifické podmienky a pracovné postupy. To, čo Vám ponúkame je základ, na ktorom možno vybudovať všetky ďalšie potrebné štruktúry. Tie sú však závislé na Vašich požiadavkách a potrebách. Čo všetko pre Vás urobíme na viac záleží hlavne na Vás. Vy určujete pravidlá, my ich udržujeme v intenciách zákona.
Prečo sme teda iní?
V praxi to znamená, že správca sa stará o riadny chod nehnuteľnosti. Vlastníkov sa to dotkne zálohovými predpismi a ich vyúčtovaním k záveru roka a sem tam otázkou na financovanie väčších investícií do nehnuteľnosti.
Samotná realizácia ekonomiky a súvisiacích vecí je plne ponechaná na režime práce správcu a tu nastáva priestor pre tú správnu voľbu dobrého správcu.
Dobrý správca v našom ponímaní samotnú správu realizuje v niekoľkých častiach.
Prvou je samozrejme ekonomika, kde korektne stanovujeme zálohové platby tak, aby nehnuteľnosť ako aj jednotliví vlastníci boli na konci kalendárneho roku účtovne „na nule“ resp. mierne v pluse. Toto síce nie je niekedy úplne možné z dôvodu nepredvídateľných okolností, ale tie sú len výnimočné. V rámci ekonomiky je tiež veľmi dôležité strážiť opodstatnenosť a oprávnenosť samotných výdajov. Už v týchto úlohách cítime prítomnosť práva a dobré zmluvy robia dobré vzťahy.
Právna časť je druhým pilierom nášho pohľadu na dobrého správcu. Je totiž bežným javom, že zmluvy sú podpisované s miernymi pripomienkami resp. sú ovplyvnené celkovým záujmom správcu v inej oblasti podporeným benevolenciou pri uzatváraní zmluvy.
Dobrý správca sleduje výhradne záujmy domu ako samostatnej jednotky a nepodriaďuje ich záujmu komplexných vzťahov domov v správe. To znamená, že ak dom má pozíciu pre reklamu, uzatvorí s agentúrou pre dom čo najvýhodnejšiu odplatu, ktorá sa stane príjmom do FÚaO.
Potom samozrejme vymôžeme dlžné čiastky od neplatičov a pilier práva stojí.
Naša spoločnosť striktne dodržiava platné zákony a chráni záujmy vlastníkov bytov ktorí nám nehnuteľnosť do správy zverili. Snažíme sa samozrejme konať korektne a nezaujato. Nehnuteľnosť je však potrebné udržiavať aj v dobrom technickom stave resp. je potrebné ho zlepšovať. Vymeniť opotrebované súčasti, to chce peniaze.
Na tento účel tvoríme tzv. finančný plán na rok, kde navrhujeme všetky opravy a údržbu a taktiež jeho tvorbu. Ideálne je, ak sa napriek všetkým investíciám medziročne jeho stav zvýši. To však závisí od ekonomickej sily vlastníkov. V tomto pláne navrhujeme tiež realizáciu a financovanie takých vecí ako je zateplenie a vyregulovanie vykurovacej sústavy alebo montáž či výmenu vodomerov.
Pri odovzdávaní bytov novým vlastníkom sme radi pri tom, zlepšuje sa tak kontakt s klientom a ceľkový prehľad správcu o stave domu. A sme naspäť pri ekonomike a práve.
Vyregulovanie sústavy spolu so zateplením môže znamenať úsporu až 50 % nákladov na teplo, čo je nemalá finančná čiastka. Chce to ale investíciu a na ňu treba našetriť. Tiež to treba ošetriť dobrými zmluvami. Takže bez pilierov ekonomiky a práva by sa náš technický pilier zosypal. Na druhej strane, ak nebude technický stav dobrý, v podstate nebude čo spravovať. Niekedy je dosť zložité tieto pilere udržať v rovnováhe. Dobrý správca to zvláda. Ako to ale pocíti vlastník bytu?
V prvom rade vlastník zistí, že má nielen práva, ale aj povinnosti. Budeme ho buď na schôdzi vlastníkov alebo cestou jeho povereného zástupcu dopytovať, aby sa vyjadril k tomu, čo ten dom potrebuje a aby to svojim hlasom ovplyvnil.
Úlohou správcu je evidovať, hľadať, vylepšovať, ponúkať ale všetko len v rámci platných technických a právnych predpisov. Ak by dom prehnane trval na svojom protizákonnom rozhodnutí, môže, a dobrý správca to aj urobí, vypovedať zmluvu výkone správy. Je to ako keď podnikateľ svoju ekonómku núti k účtovanou v rozpore so zákonom.
Táto môže len dať výpoveď a odísť. Vlastníci nehnuteľnosti sú teda šéfovia, dúfajme že obozretní a rozumní, a my sme tu od toho, aby sme pre nich pracovali.
Dušan MEDLA - konateľ